Ein Mieter mindert die Miete, weil sein Vermieter nackt im Hof Sonnenbäder nimmt. Ist das rechtens?
Nein, entschied das OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 18.04.2023 (Az.: 2 U 43/22). Es liege keine grob ungehörige Handlung vor und damit kein Mietmangel bei einem nackten Vermieter im Hof.
Vermieter klagt auf ausstehende Miete
Die Beklagte mietete eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, welches teilweise auch zu reinen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch der klagende Vermieter selbst wohnte in besagtem Gebäude. Nach knapp einem Jahr Mietzeit minderte die Beklagte aus mehreren Gründen die Miete. Der Vermieter begehrte mit seiner Klage unter anderem Zahlung der rückständigen Mieten. Das Gericht hatte sonach über jeden einzelnen Minderungsgrund zu entscheiden, und zwar wie folgt:
Baumaßnahmen in der Nachbarschaft sind Mietmangel
Die Beklagte habe die Miete aufgrund von Baumaßnahmen und damit verbundener Beeinträchtigungen für drei Monate um 15 % mindern dürfen. Die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Räume durch Lärm und Staubimmissionen im Umfeld des Mietobjekts sei nicht als unwesentlich oder ortsüblich einzuordnen.
Gerümpel im Erdgeschoss ist kein Mietmangel
Im streitigen Fall sei nicht feststellbar, dass es durch das Abstellen von Sachen im Flur (z.B. Kinderwagen, Schuhe oder Ranzen) zu einer massiven, über das sozialadäquate Maß hinausgehenden Beeinträchtigung gekommen sei. Ein Mietmangel liege nicht vor.
Küchengerüche sind kein Mietmangel
Bei einem gemischtgenutzten Gebäude sei mit einem sozialadäquaten Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehöre auch, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen koche. Bei einem Ortstermin des Gerichts sei aber ohnehin kein Küchengeruch oder muffiger Geruch im Treppenhaus wahrzunehmen gewesen.
Nackter Vermieter ist kein Mietmangel
Auch dass sich der Vermieter nackt im Hof sonnt, stelle keinen Mietmangel dar. Umstände, die rein das ästhetische Empfinden eines Anderen verletzen, führen grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten. Eine „grob ungehörige Handlung“ im Sinne des § 118 OWiG liege nicht vor. Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werde nicht durch den sich nackt sonnenden Vermieter beeinträchtigt. Eine unzulässige, gezielte sittenwidrige Einwirkung auf das Grundstück liege nicht vor. Der sich sonnende Vermieter sei von den Räumlichkeiten der Beklagten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen.
Fazit:
Nur weil der Aus- bzw. Anblick dem Mieter nicht gefällt, ist dieser nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Verfahrensgang:
Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 18.04.2023, Az.: 2 U 43/22
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.04.2022, Az.: 2-21 O 135/17
Stand: 15.05.2023
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